​8月將近尾聲，眼看地產圈傳統樓市旺季“金九銀十”將至，你準備好“打新”了嗎？

當然，對於很多購房者而言，如今他們頭疼的，不是有沒有能力“打新”，而是該不該出手“打新”，應該到哪兒“打新”。

“打新”，量力而行

如果，你最近有關注樓市，你一定聽過類似的言論：

“旁邊二手房都XX元/㎡了，買到即賺到！”

“新政針對的是二手房，新房不影響也不愁賣，房價一直在漲，剛需買房要趁早！”

……

城市更新爆發，土拍熱度持續，供需、庫存空前緊張，一二手樓市明顯倒掛……2020年的東莞樓市，總能輕易挑撥人的神經，哪怕7月新政落地，市場觀望氛圍抬頭，買房焦慮依然那麽濃。

剛需擔心的，是房價摁不住。今年1月，東莞新建商品住宅簽約均價22092元/㎡（含別墅），7月均價已達25461.5元/㎡，窪地水鄉、東部片區，“上車”門檻已逼近2萬/㎡。二手房更甚，自今年3月起，二手樓市“開掛”，掛牌價一路走高，多區域出現一二手房價倒掛現象。

盡管7月調控落地穩房價，但“窪地”已逐步填平，開發商、業主看漲預期較高，新盤入市定價高，業主降價意願不大，買賣雙方打起了價格博弈戰。

更讓人叫焦慮的，不是房價沒降，而是調控下仍搶不到房。8月以來，東莞多項目入市贏得“開門紅”，如萬科金域東方、裕大知府、華潤萬象府等，營銷中心/樣板房開放引來全城圍觀，人氣相當火爆；華僑城雲麓台、十畝芳華裏、萬科皇馬酈宮等多項目開盤，更是再現搶房大戰。

從前，網友私聊掌櫃君，是問購房優惠。如今，網友私聊掌櫃君，問的是有沒有渠道買到房。

不可否認，今年的“網紅盤”特別多，也特別瘋狂。由於前期供需緊張和一二手房倒掛等原因，一些相對優質的項目入市必成“爆款”，被列入“打新”清單。但掌櫃君也要提醒一句，“打新”需量力而行。

對剛需而言，切忌跟風“打新”，合適自己的才是最好的。對投資需求而言，更要有風險意識，如今東莞限售加碼，轉手時間成本至少要4、5年，算上利息成本要溢價多少才不算虧本？借用金融杠杆透支買房的行為，更是不可取。

前期搶不到房的朋友，也無需焦慮，新一輪供應潮就要來了。

開發商搶收，供應潮來襲

進入8月，東莞不少純新項目都進入了蓄客期。

據掌櫃君了解，8月以來，正式開盤的全新項目隻有華僑城雲麓台、十畝芳華裏、莞民投ⷧœ𞧯‰悅景台（別墅）、新鴻譽庭，但開放營銷中心或樣板房的項目卻有9個之多。

上周，東莞“最嚴預售新政”已初見成效，開發商申請預售的體量明顯加大。上周7個住宅項目申請拿預售證，其中3項目建麵在3萬㎡以上，其餘項目預售建麵也在萬㎡以上，若以套均100㎡換算，這些項目可售產品都在100套以上。

而據掌櫃君統計，計劃“金九銀十”開盤的純新項目至少有19個，包括華僑城純水岸、裕大知府、湖景12、保利首鑄天際、華潤萬象府、中證雲庭、保利歡樂大都匯、魯能公館、萬科臻山府、融創雲玥薹、眾築濱海中央、星匯常一居、金地名京、紫雲壹號、萬科漢邦鬆湖半島、萬科金域東方、錢隆華府、星岸THE EMERALD、保利金地領峯等，以90-143㎡剛改洋房為主。

東莞金九銀十“打新”攻略

華僑城純水岸

華僑城純水岸占地29036.3㎡，建麵87183.92㎡，綠化率33.61%，容積率2.2；項目位於粵港大灣區發展核心中心軸的鬆山湖北部CBD區域。附近擁有宏偉中學、寮步實驗小學、香市中學、寮步中學、南方外國語學校等優質教育資源。項目毗鄰石大路、鬆山湖大道、莞樟路、生態園大道及莞深高速，可以快速到達鬆山湖北站，暢享頂級交通便利。

項目預計9月中開盤出售，首推89-125㎡3-4房。

裕大知府

裕大ⷧŸ奺œ占地約1.9萬㎡，總建築麵積約6.5萬㎡，位於主城與鬆湖片區交匯處，坐擁兩大區域利好。周邊擁有莞樟路、環城路、京港澳高速多維交通立體環繞，醇熟商業配套，2個紅綠燈即達星河城、東城萬達、世博商圈，0.5h即達南城CBD中央商務區、第一國際商圈，坐擁雙城繁華商圈，盡享品質生活。

項目預計10月正式開盤出售，主推95-120㎡洋房，周邊怡豐映玥明軒二手房已賣到28000元/㎡。

湖景12

湖景12項目占地麵積3萬㎡，建築麵積14.6萬㎡，項目緊鄰東莞大道、湖景大道，享地鐵、高鐵、高速多維立體交通，便捷商務生活。擁有八大生態景觀資源，咫尺湖景。項目外部擁有得天獨厚的八大生態景觀資源，自然生態環境優越；周邊的橫崗湖生態區、水濂山森林公園、同沙生態公園、植物園、福神崗公園、厚街文化公園、白石山風景區、大嶺山森林公園形成環形生態圈。

項目將於9月底開盤銷售，主推約31-68㎡LOFT。

保利首鑄天際

保利首鑄天際位於萬江塘溪路，搶占一線絕版江景資源，比鄰地鐵一號線，擁有一線江景資源。周邊相鄰有金地外灘8號、龍灣雅苑、萬科首鑄東江之星等樓盤，居住氛圍濃厚，配套完善。

該盤主推95-143㎡3-4房，預計10月開售，當前尚未有售價公布。值得注意的是，隔壁的金地外灘8號二手房價格已經超過34000元/㎡，

華潤萬象府

華潤萬象府可謂是今年東莞的大熱盤，地處東莞CBD，將來與CBD周邊區域連片規劃，自帶高端光環。並且周邊擁有金域華府，金悅香樹以及世紀公館等大型成熟住宅區，居住氛圍濃厚，生活商業配套成熟。

萬象府預計將在10月開盤出售，主要推95/125/143㎡3-4房戶型，梯戶比為2梯3戶、2梯4戶、2梯5戶，旁邊金域華府二手房價格在4萬/㎡+。

中證雲庭

位於莞太路與環城西路交接處，地處中心地帶緊挨CBD區域，附近配套陽光第四小學、東莞中學南城學校及樂貝兒幼兒園等優質教育資源，項目距離江邊不到1公裏，10分鍾內盡可享受優美江景。

中證雲庭占地麵積6505㎡，總建麵36851㎡，主要戶型為89-97㎡的三房兩廳和112-114平的四房兩廳。項目預計9月開盤，吹風價至少3萬起，由於地處黃金地段，最終價格將可能受華潤萬象府開盤價影響。

保利歡樂大都匯

地處莞太路與環城西路交匯處，聚焦cbd地段，致力為cbd白領精英提供優質居住環境。周邊鄰近東莞藝展中心，藝展98眾利廣場以及769文化創意園等藝術娛樂街區，擁有豐富的都市娛樂生活。

項目總占地7866㎡，總建麵53802㎡，容積率7，主力戶型21-45㎡公寓，其中平層產品為主。

項目計劃於8月29-30日開放營銷中心，預計9月初開盤出售，平層產品預售價預計不超過20000元/㎡

萬科臻山府

萬科瑧山府位於東莞長安蓮花山南麓，占據城市稀缺蓮花山景觀資源，對麵即是長安高爾夫球場，無論住宅的高端定位還是豐富的生態資源都屬於長安上乘，對於這樣的高端住宅，小區還內配套了幼兒園。

項目預計10月開盤，主力推出121-143㎡奢適洋房，開盤售價尚未公布，不過根據附近的陶然豪園二手房均價超過29000元/㎡來看，開盤價可能在30000元/㎡上下。

融創雲玥薹

融創ⷩ›𒧎娇𚤽於虎門鎮濱海大道，總占地麵積約1.1萬，總建築麵積約4萬，綠化率30%，項目距離虎門高鐵站約1公裏，300米即上濱海大道環莞快速，項目周邊擁有4條軌道交通+5條高速公路+2條快速幹道的立體交通網絡。

項目預計9月開售，主力戶型90-119㎡三至四房，目前開盤價格尚未公布，周邊小區豐泰東海城堡二手房均價達到25000元/㎡，虎門國際公館二手房在23000元/㎡左右。

眾築濱海中央

眾築濱海中央處於虎門乃至於濱海灣新區的核芯位置，享5軌道5高速之利。項目位於布料市場商圈與萬達商圈交匯處，臨近萬達華府，萬科雲城等成熟小區，擁有全方位的生活及商業配套。

項目預計於9月5日開盤銷售，前期主推79-98㎡洋房。附近萬達華府二手房價格32000元/㎡，萬科雲城35000元/㎡，預計項目開售價格不會低於30000元/㎡。

星匯常一居

星匯常一居緊鄰4A旅遊度假區隱賢山莊，約200餘米即達常平鐵路公園，更處於雙TOD之芯，無論是生態資源還是交通條件都處於常平無與倫比的的地位，周邊配套有東部中心醫院、振興中學、常平第一小學等醫療教育資源，附近麗景花園，世紀康城等成熟小區居住氛圍濃厚。

預計9月開盤，主推戶型92-105㎡3房，周邊小區世紀康城二手房價格15000元/㎡，東田翠湖灣二手房價格16000元/㎡。

金地名京

項目總占地約2.2萬㎡，總建麵約8.2萬㎡，容積率2.72，綠化率30%；項目周邊約100-1000米範圍，可享受高端商業配套（翔龍天地廣場/天虹商場/百花廣場等）；便捷交通（莞惠城軌常平南站/常平站等），抵達黃江天虹約6.8公裏，抵達大朗站莞惠城際線僅一站；優質醫療配套（東部中心醫院等）；常平老字號教育配套（板石小學/鎮中心幼兒園）；周邊企事業單位匯聚，生活與工作便捷切換，與繁華保持距離。

項目預計9月初開盤出售，主推92-127㎡三四房，開售價格未公布，周邊半島豪庭二手房價格16000元/㎡，東田麗園二手房價格16000元/㎡

紫雲壹號

紫雲壹號位於還珠瀝教育路，地處新城市中心位置，周邊配套成熟，交通便利，獨享優秀教育資源。

項目預計十月初開盤，主推83-142㎡2-4房，周邊紫荊花園、加州陽光二手房15000元/㎡。

魯能公館

東莞魯能公館位於東莞市重點打造的城市組團，距離R2線茶山站700米，4站即達萬達商圈，6站直抵鴻福路商圈；交通網絡連接莞龍路、東部快線、桑茶快線等，直接連通東城南城區域。

項目預計10月開盤銷售，主推70-120㎡2-4房，此前時代薈在售房價為23000元/㎡。

萬科漢邦鬆湖半島

項目位於鬆山湖南部濱湖區，項目占地約125834.30㎡，綠化率30.03%，容積率1.5，距離華為終端僅1400米，更有奧比斯水上俱樂部、休閑釣魚場等休閑娛樂場所。自帶 3000 m2的商業配套，基本能完成日常生活需求，距離犀牛陂萬科裏僅 1.7 公裏，周邊鬆山湖實驗小學，東莞鬆山湖莞美學校等名校林立，教育資源豐富。

項目城市展廳已開放，預計9月底正式開盤出售，主推戶型約75-143㎡洋房。

萬科金域東方花園

萬科金域東方項目位於東莞籃球中心東1800米。周邊生態娛樂資源豐富，一路之隔抵達濕地公園和規劃中心公園、靠近香市公園、香市動物園等。步行可抵達沃爾瑪、歐尚商場、萬潤廣場等成熟商業配套。

項目已於8月開放營銷中心，將於9月底正式開盤銷售，主推77-120㎡3-4房，周邊鼎峰花漫裏二手房均價25000元/㎡，星城國際26000元/㎡。

錢隆華府

錢隆華府項目占地1.93萬㎡，建築麵積超5萬㎡，容積率2.09，綠地率高達35%。地處鬆山湖生態園ⷦ𑨎ž石排大道環島旁，地處石排中心區。交通路網發達，擁有2高速、2軌道、2快線、4大主幹道，直達東莞火車站，緊鄰R2線東莞站、接駁廣深鐵路。周邊商業配套成熟，步行即可到達潤升商業中心、城市廣場、富華商業步行街、嘉榮超市、利豐綜合市場等；周邊300米擁有石排小學、石排中學等優質教育資源。

項目營銷中心已開放，將於10月開盤銷售，主推70-100㎡2-3房，周邊利豐中央公園、石排世紀城國際公館二手房價格約15000元/㎡。

保利金地領峯

保利金地領峯項目占地麵積約4.8萬㎡，總建築麵積約23萬㎡，容積率為3.5；項目位於鬆山湖片區的寮步鎮，地處鬆山湖大道主軸，距莞惠城軌寮步站約300米，可直達鬆山湖CBD與南城第一國際，享東莞雙核心輻射。在金地領峯約3公裏範圍內，有著世界500強歐尚超市、萬潤廣場等繁華商圈；一站直達華潤萬象匯（在建），一站式滿足多元需求。距離約2.6公裏，有著被譽為“CBA第一館”的東莞籃球中心 ——東風日產文化中心。

項目營銷中心已開放，將於9月末-10月初開盤銷售，主推約96-125㎡3-4房，參考周邊海悅花園二手房價格22183元/㎡。

星岸THE EMERALD

星岸THE EMERALD項目占地麵積約6萬㎡，項目總建築麵積約9.8萬平方米，容積率為1.32。項目東靠觀音山森林公園，南側別墅區連接觀音山脈，西樟深路，北瞰石馬新河，項目依山繞水。交通路網發達，擁有6高速、2軌道、2高鐵串聯廣莞深港四城。擁有教育資源豐富樟木頭實驗小學（東莞市一級學校）、東莞第八高級中學（東莞市一級學校）、樟木頭中心小學、樟木頭中學等學校近在周邊。

項目營銷中心已開放， 將於9月中下旬開盤銷售，約99-139㎡洋房，約188-273㎡別墅聯排別墅。

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